נתונים שמסרה לאחרונה ממשלת קפריסין מחזקים את הסברה כי רכישת נדל"ן על ידי זרים ממשיכה לעלות בקצב מתמיד, ויש הטוענים שזה מה שתורם לעליית מחירי הנדל"ן – במיוחד במקומות כמו לימסול. יוונים, רוסים, בריטים, ישראלים וסינים מהווים קבוצה משמעותית בשוק.
המידע נמסר לחברת הפרלמנט אלכסנדרה אטאלידס ממפלגת וולט, בעקבות שאלה שהגישה לשר הפנים בנובמבר האחרון. היא ביקשה שיפרט את נתוני מכירות הנדל"ן לפי לאום הרוכשים. ב-9 בינואר 2025 השיב השר בטבלה המציגה את מספרי הנכסים לפי מחוז, לפי לאום הקונה, מספר חוזי המכירה והבעלות בפועל לפי אזרחות.
הנתונים, שמנוהלים על ידי מחלקת רישום הקרקעות והמיפוי, כוללים את התקופה שבין 2021 לינואר 2025. הם מציינים את עשרת הלאומים המובילים, כולל קפריסאים. קפריסאים מובילים במספר בעלי הנכסים בכל המחוזות – כצפוי.
חלוקה לפי מחוזות:
ניקוסיה: יוונים, בריטים, אוסטרלים, רומנים, אמריקאים, בולגרים, לבנונים, רוסים וסינים.
לימסול: רוסים, בריטים, ישראלים, יוונים, רומנים, סינים, אוקראינים, גרמנים ואמריקאים.
פאפוס: רוסים, בריטים, ישראלים, יוונים, רומנים, סינים, אוקראינים, גרמנים ואמריקאים.
לרנקה: אותה תמונה – ישראלים מדורגים במקום הרביעי.
פמגוסטה: אותו סדר גודל של קבוצות לאום.
לטבלה הזו יש חשיבות – וייתכן שזו הפעם הראשונה שנתונים כאלה מתפרסמים בציבור, לפי מומחה שראיינו. עם זאת, יש מגבלות לנתונים, כך אומר פבלוס לויזו, מנכ"ל חברת ניתוח הנתונים Ask Wire. הוא מציין שהטבלה אינה מציינת את שווי הנכסים, נתון חיוני שחסר.
ובכל זאת, זו הייתה תגובת השר כפי שהתבקש, בהתאם לאופן ניסוח השאלה. הזמנו את לויזו לנתח את הנתונים לאור היכרותו עם השוק.
לדבריו, הקפריסאים נראים "מוגזמים" בנתונים כי הם קונים הרבה מגרשים חקלאיים או בתים מיד שנייה. לדוגמה, קניית שמינית מגרש תיחשב עסקה בטבלה – גם אם אין בית בפועל. לעומת זאת, רוסים (בעיקר בלימסול) נוטים לרכוש דירות ובתים מוגמרים.
לויזו הבחין גם בכך שבלימסול יש פער משמעותי בין מספר חוזי המכירה לבין מספר הבעלויות בפועל (כלומר, טאבו). לדוגמה, נמכרו 2,561 נכסים לרוסים בלימסול, אך רק ל-1,292 מהם הונפקו טאבו – כלומר, כמחצית מהנכסים עדיין בבנייה.
נקודות נוספות:
רבים מהזרים רוכשים נדל"ן באמצעות חברות מקומיות או מתווכים. כאשר החברה היא קפריסאית, העסקה תירשם כ"קפריסאית" – גם אם בפועל הרוכש הוא אזרח זר.
כאשר חברה שמחזיקה בנדל"ן מוכרת את מניותיה, העסקה לא נרשמת כעסקת נדל"ן ברישום הקרקעות – ולכן לא מופיעה בנתונים.
לויזו מדגיש: הנתונים שהוצגו עולים בקנה אחד עם הציפיות. לדבריו, זרים מעדיפים לרכוש נכסים חדשים, בדרך כלל דירות או בתים באיכות גבוהה (לא בהכרח יוקרתיים), ובתוך קומפלקסים – לא בבתים פרטיים בודדים – בשל הנוחות והשירותים.
ישראלים בלרנקה:
ישראלים, כך מתברר, הם קונים בולטים בלרנקה. הם מדורגים במקום הרביעי עם 1,406 רכישות, מתוכן 481 נכסים עם טאבו.
בדרך כלל הם רוכשים מגרשים גדולים, בהם מוקמים מתחמי נופש וספא – למעשה קהילות סגורות.
"עד לפני 5–6 שנים כמעט לא ראינו נתונים כאלה מישראלים", אמר לויזו. "היום ברור שמדובר במגמה גוברת – כנראה בשל חוסר היציבות האזורית".
האזור החביב על ישראלים: פילה (Pyla) – נחשב ל"מוקד הישראלי". הם גם רוכשים באורמידיה ובמידה פחותה בפרווליה.
"לרנקה היא יעד הגיוני: יש שם בית כנסת, קרבה לשדה התעופה, והמחירים עדיין נוחים יחסית", הוא מסביר.
בנוסף, חברות בבעלות ישראלית, הרשומות בקפריסין, רוכשות נכסים כהשקעה – מה שלא מתועד בנתוני הממשלה.
"זו פרצה במערכת", אומר לויזו. "באופן רשמי, אזרח שאינו אירופאי רשאי לרכוש בית אחד בלבד למגורים, ומגרש אחד, בכפוף לאישור מהממשלה. אבל חברה יכולה לעקוף את ההגבלה הזו."
עוד נקודה עיוורת: הטבלה אינה כוללת את הרוב המכריע של נכסים שנמכרו מעל 2 מיליון אירו מאז 2016 על ידי הבנק של קפריסין או חברות כמו Altamira ו-GoGordian – שגם הן אינן מדווחות לרשם המקרקעין.
הוויזה הזהובה:
המשקיעים הלא-אירופאים נמשכים לקפריסין בין היתר בזכות תכנית הוויזה הזהובה – שהחליפה את תכנית הדרכונים (CIP) שבוטלה לאחר תחקיר של אל-ג'זירה בשנת 2020.
הוויזה הזהובה היא תכנית מהירה לקבלת אישור שהייה בקפריסין עבור זרים בתמורה להשקעה של לפחות 300,000 אירו בנדל"ן או בחברה. עד 2023 ניתנו 5,800 ויזות זהב.
לדברי משרד מבקר המדינה, יש בעיות במערכת: בדיקה של 28 משקיעים העלתה כי 24 מהם כלל אינם גרים בקפריסין בפועל.
יש שמבצעים עסקת רכישה מדומה (על הנייר), מגישים אותה לשלטונות כדי לקבל את הוויזה – ואז מבטלים אותה.
המבקר העביר למשרד הפנים דו"ח עם המלצות לתיקון התכנית, ואף הציע לבטלה. המשרד השיב שהוא מקבל את ההמלצות לביצוע בדיקות מחמירות יותר – אך לא התייחס לאפשרות לבטל את התכנית.
